都市計画法によって、その土地にどんな建物を建てていいかをあらかじめ決めておく地域区分です。住宅地・商業地・工業地など、街のエリアごとに「らしさ」を守るためのルールです。
- ・住宅系・商業系・工業系など、全部で13種類に分かれています。
- ・用途地域ごとに、建てられる建物の種類や、建蔽率・容積率の上限が変わります。
「静かな住宅街に急に工場が建つ」ようなことが起きないよう、街の使い方をゾーニングするしくみ、とイメージすると分かりやすいです。
用途地域
3級からFP3級から出てくる用語です。2級・1級でも必要になります。
用途地域は全部で13種類
用途地域は、住居系・商業系・工業系を合わせて全部で13種類定められています（住居系8・商業系2・工業系3）。
表：用途地域の系統別種類数（住居系・商業系・工業系と合計）
用途地域ごとに、建てられる建物の種類や建蔽率・容積率の上限が変わります。13種類のうち田園住居地域が最も新しく、2018年に追加されました。
用途地域を定める区域
用途地域を「定めるか・定めないか」は区域によって扱いが違います。
表：区域別の用途地域を定めるかの扱い
市街化区域は建物を建てさせる区域なので、どんな建物を建ててよいか用途を決める必要があります。逆に市街化調整区域は建物を建てさせない区域なので、原則として用途地域を定めません。「必ず定める＝市街化区域だけ」と覚えるのが最短です。
建てられる建物と敷地がまたがる場合
用途地域ごとに建てられる建物が決まっています。
- ・工業専用地域には、原則として住宅を建築できません（住宅が建てられない唯一の用途地域）。逆にいえば住宅は工業専用地域を除けばほぼどの用途地域でも建てられます。
- ・第一種低層住居専用地域内には、原則として大学・病院は建築できません（小中学校・幼稚園・診療所は可）。地域外から人が集まる施設は閑静な住宅地に不向きだからです。
敷地が2つの異なる用途地域にわたる場合の扱いは、規制の種類ごとに違います。2つの地域にまたがるときは、次のように分かれます。
- ・用途制限：過半（面積の大きい方）の地域の制限を敷地全体に適用
- ・建蔽率・容積率：面積按分の加重平均
- ・防火規制：厳しい方
⚠️ 試験のひっかけポイント
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用途地域の種類を「12種類」「8種類」と出したら誤り。正しくは13種類。「8」は住居系の数
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「工業専用地域以外にも住宅を建てられない用途地域がある」と出たら誤り。住宅を建てられないのは工業専用地域だけ
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「第一種低層住居専用地域に大学・病院を建築できる」は誤り。大学・病院は建築できない（小中学校・診療所は可）
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敷地が2つの用途地域にまたがる場合の用途制限を「厳しい方」と出したら誤り。用途制限は過半（面積の大きい方）で決まる（厳しい方は防火規制）
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「市街化調整区域には用途地域を定める」は誤り。市街化調整区域は原則定めない。必ず定めるのは市街化区域
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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