FP2級から出てくる用語です。3級では覚えなくて大丈夫です。
投資した不動産が、1年間でどれくらい稼ぐかを％で表したものさしです。よく使う2つを区別できることが大切です。
差し引く諸経費には、固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費・管理委託費などが入ります。ただし借入金の返済額や減価償却費は諸経費に含めない点に注意。 もう1つの注意は分母。投資総額は「自己資金＋借入金」で、自己資金だけで割ってはいけません。 判断のコツは「「純」ならNOI利回り、「総」なら表面利回り」。実際にもうかるかは、諸経費を引いたNOI利回りで見ます。
投資した不動産が1年間でどれくらい稼ぐかを％で表すものさしです。よく使う2つを区別します。
表：不動産投資の利回り比較（表面利回り・NOI利回りの計算式と特徴）
判断のコツは「「純」ならNOI利回り、「総」なら表面利回り」。差し引く諸経費には固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費・管理委託費などが入りますが、借入金返済額や減価償却費は諸経費に含めません。
どちらの利回りでも、分母は投資総額＝自己資金＋借入金を使います。自己資金だけで割ってはいけません。
計算例：投資総額4,000万円（自己資金1,000万円・借入金3,000万円）、年間賃料収入288万円、年間諸経費88万円のNOI利回りは
自己資金1,000万円で割って20％とするのは誤りです。
問われている利回りが表面かNOIかで、諸経費を使うかどうかが変わります。
- 表面利回り＝180万円÷3,000万円×100＝6％（諸経費60万円は使わないダミー） - NOI利回り＝（180万円−60万円）÷3,000万円×100＝4％
実際の収益力はNOI利回りで判断するのが鉄則です。なお借入金を使うと自己資金に対する収益率を高められる（レバレッジ効果）が、これが有効なのは投資の収益率＞借入金の金利のときだけです。
「NOI利回りは年間収入の総額を投資総額で割って算出する」は誤り。NOI利回りは年間諸経費を差し引いた純収益を投資総額で割る。総収入をそのまま割るのは表面利回り
表面利回りとNOI利回りの定義の入替えが定番。「純」か「総」かを見る。総収入で計算と来たら表面利回り
NOI利回りで差し引くのを「減価償却費」や「借入金返済額」としたら誤り。差し引くのは運営に伴う諸経費
分母を自己資金だけにしたら誤り。分母は投資総額（自己資金＋借入金）
「レバレッジ効果は借入金の金利が投資の総収益率を上回っているときに得られる」は誤り。得られるのは投資収益率＞借入金利のとき（逆だと逆レバレッジ）
主な一次資料・確認先
不動産投資の利回り(表面利回り・NOI利回り)を、問題で身につける
『コツコツ』は、この用語が出る一問一答から本試験レベルの問題まで“つい解いてしまう”学習アプリ。まちがえた問題は忘れかけた頃に自動でまた出るから、用語がちゃんと記憶に残ります。FP3級・FP2級、どちらも無料ではじめられます。
アプリについて詳しく見る →
スマホで開く
スマホで開く本用語集は試験対策用の一般情報です。個別相談ではありません。詳細・編集方針