土地の有効活用(事業方式)

土地活用の事業方式は「建設資金を誰が負担するか」「建物を誰が所有するか」の対応関係で整理すると迷いません。ここがそのまま出題の核心です。

表：土地活用の事業方式の比較（建設資金・土地名義・建物所有）

事業受託方式は、デベロッパーが企画・建築・管理運営を受託しますが、建設資金を調達するのは土地所有者自身（金融機関からの借入れ等）です。「資金も土地・建物の名義も土地所有者のまま」が事業受託方式の核心です。

等価交換方式は、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建設資金を負担して、出資割合に応じて完成した建物（区分所有権）と土地を取得する方式です。資金負担がゼロ・借入れが不要なのが最大のメリットです。

その代わり、土地所有者は建物取得の対価として土地の所有権の一部（または全部）を手放します。土地をまったく手放さずに建物を取得できるわけではありません。

譲渡の仕方には2種類あります。

• ・全部譲渡方式：土地の全部をいったんデベロッパーに譲渡する
• ・部分譲渡方式：必要な部分のみを譲渡する

先祖代々の土地の所有権を維持したい人には、一部を手放す等価交換方式は向かないとされます。

この2つは「建物を誰が持つか」が正反対なので、セットで押さえると混同しません。

建設協力金方式

入居予定のテナント（コンビニ・クリニック等）から建設資金の全部または一部を借り受けて、土地所有者が建物を建設・所有する方式です。テナントはあくまで資金の貸し手＋借家人で、建物を所有するわけではありません。借りた建設協力金は、賃料の一部と相殺する形などで返済していく借入金としての性格を持ちます。テナント仕様の建物になるため退去後の汎用性が低く、ロードサイド店舗でよく使われます。

定期借地権方式

土地を借地人に貸し、借地人が建物を建設・所有する方式です。契約期間中は原則として中途解約ができず、期間満了時には土地を更地にして返還してもらう必要があります。