土地や建物について、どんな不動産か・誰のものかを国の帳簿（登記簿）に記録して公開する仕組みです。所在地や広さ、所有者、住宅ローンなどの権利が書かれています。
誰でも確認できるようにして権利関係を公示し、自分の権利を第三者に主張するための対抗要件になるのが最大の役割です。
ただし登記は権利そのものを作り出すものではなく、記録の内容が真実であることを国が保証するわけでもありません（公信力がない）。取引では登記に加えて、本人確認や権利関係の確認が欠かせません。
不動産登記
3級からFP3級から出てくる用語です。2級・1級でも必要になります。
登記記録の構成と登記義務
登記記録は表題部（物理的な状況）と権利部（権利関係）からなり、権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。
表：不動産登記の登記記録3区分（記録内容・登記義務）
建物を新築したら、所有者は1ヵ月以内に表題登記を申請する義務があります。権利部の登記は原則任意ですが、しないと第三者に対抗できないため事実上必須です。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
2024年4月1日施行の改正で、相続登記が義務化されました。
- ・相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請
- ・正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（罰金＝刑事罰ではなく行政上の過料）
- ・遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に移転登記
施行日前に開始した相続で未登記のものも対象で、原則2027年3月31日までに登記が必要です（経過措置）。
遺産分割がまとまらない場合でも、相続人申告登記をすればひとまず義務を履行したものとみなされます。ただし、分割成立後は別途3年以内の登記が必要です。
対抗力・公信力と対抗要件
不動産登記には対抗力はありますが、公信力はありません。公信力がないため、登記名義人を真の権利者と信じて取引しても、名義人が無権利者なら原則として保護されません。
対抗力は「誰にでも勝てる力」ではなく、民法177条の「第三者」に対する対抗要件です。不法占拠者や、登記がないことを主張する正当な利益をもたない者（背信的悪意者など）に対しては、登記がなくても権利を主張できます。
- ・二重譲渡：先に所有権移転登記を備えた者が優先する
- ・仮登記：対抗力がなく、順位保全の効力にとどまる（本登記をして初めて対抗できる）
- ・借地権：借地権者本人名義で登記した建物があれば第三者に対抗できる
- ・借家権：対抗要件は建物の引渡し（入居）
「借地＝建物登記、借家＝引渡し」で対比して覚えます。なお、登記事項証明書は手数料を納付すれば誰でも交付請求できます（利害関係者に限りません）。
⚠️ 試験のひっかけポイント
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相続登記の過料を「100万円以下」と出したら誤り。正しくは10万円以下（表題登記の義務違反も10万円以下）
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相続登記の起算点を「相続開始日」とするのは誤り。相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内
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抵当権を「甲区に記録」は誤り。抵当権は所有権以外なので乙区。甲区は所有権（差押えは所有権に関わるので甲区）
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「仮登記に本登記同様の対抗力がある」は誤り。仮登記は対抗力なし（順位保全のみ）
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「登記には公信力がある」は誤り。対抗力はあるが公信力はない
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「登記事項証明書は利害関係者に限り交付請求できる」は誤り。手数料を納めれば誰でも請求できる
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「施行日前に開始した相続は義務化の対象外」は誤り。過去の相続もさかのぼって対象（施行日から3年以内）
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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