登記の公信力

登記にどの効力があり、どの効力がないかを整理します。

表：登記の効力（公信力・対抗力・推定力）

対抗力は「誰に対しても一律に勝てる」という意味ではありません。登記がなければ民法177条の第三者に対抗できない、という関係を示す効力です。不法占拠者や背信的悪意者のように177条の第三者に当たらない相手には、登記がなくても権利を主張できます。

公信力と対抗力は、場面を分けて考えると混同しません。

場面1：登記名義人が実は無権利者だった

書類の偽造などでBが自分名義の登記を持っているだけで、真の所有者はAという場合です。CがBの登記を信じて買っても、登記に公信力がないため、Cは原則として所有権を取得できません。

場面2：Aが同じ不動産をBとCに二重譲渡した

どちらも正当な買主ですが、互いに権利を主張し合う関係では先に登記を備えた方が勝ちます。これが対抗力の場面です。

なお、動産には「即時取得」の制度があり、無権利者から買った人も一定の場合に保護されます。不動産にはこの仕組みがない、という対比で押さえると忘れにくいです。

仮登記は、本登記の要件がまだ整わないときに、登記の順位だけを確保しておくための登記です。

• ・仮登記のままでは対抗力はありません
• ・後日、本登記をすると、その順位は仮登記の順位によります
• ・所有権に関する仮登記を本登記にするには、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、その承諾が必要です

「仮登記をしておけば第三者に対抗できる」とする記述は誤りです。仮登記が守るのは順位であり、対抗力は本登記をして初めて生じます。