ある不動産投資がもうかるかどうかを数字で判断するためのものさしです。将来のお金の流れをどれだけ生むか、借入の返済に無理がないかなどを見ます。
- ・DSCR：返済の余裕度
- ・IRR：投資全体の利回り
- ・NPV：将来のお金を今の価値にして比べる指標
感覚ではなく数字で投資の良し悪しを見極める道具、というイメージです。
不動産投資の分析指標
2級からFP2級から出てくる用語です。3級では覚えなくて大丈夫です。
ここからFP1級で覚える範囲
4指標の判定基準（不等号の向きが命）1級のみひらく ▼
不動産投資の分析指標は、「どの向きなら投資が有利・安全か」という不等号の向きを正確に覚えることが得点の分かれ目です。逆向きにすり替える出題が定番です。
表：不動産投資の分析指標4種の比較（見る対象・有利/安全の判定基準）
NOI利回りは、年間の収入合計から年間の諸経費を差し引いた純収益を投資総額で除して求めます。NPV法・IRR法はいずれもDCF法（将来の収益を現在価値に割り戻して評価する手法）の応用です。
DSCRの計算式と使い方1級のみひらく ▼
DSCR ＝ 元利金返済前の年間純収益（キャッシュフロー）÷ 借入金の年間元利返済額
「収益が返済の何倍あるか」を見る指標なので、収益が分子（上）です。
計算例：年間の純収益（元利金返済前のキャッシュフロー）600万円、借入金の年間元利返済額500万円
600万円 ÷ 500万円 ＝ 1.20
1.0を上回れば、対象不動産の収益のみで借入金の元利金返済を賄える安全な状態です。1.0を下回ると、家賃収入だけではローン返済を賄えず持ち出しが発生している状態を意味します。
CCR（自己資本利回り）とレバレッジ1級のみひらく ▼
CCR（自己資本利回り）＝ 税引前キャッシュフロー ÷ 投下した自己資本で求めます。投下した自己資本に対する収益効率をみる指標です。
同じ物件でも、借入れを増やして自己資本を減らすと、他の条件が同じなら分母が小さくなりCCRは高くなる傾向があります（レバレッジの効果）。
レバレッジ効果は、借入金を併用して自己資金に対する投資収益率の向上を図る効果です。投資の収益率が借入金の金利を上回る場合に有効に働きます。
⚠️ 試験のひっかけポイント
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NPV法の大小関係の取り違えが定番。「投資額が収益の現在価値の合計を上回れば有利」は誤り。正しくは収益の現在価値の合計が投資額を上回る（NPVがプラス）なら有利
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DSCRの分子・分母を逆にした値（例：500÷600＝0.83）は誤り。純収益（分子）÷元利返済額（分母）。収益が上
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「DSCRは1.0を下回っているほど返済に余裕があり安全」は誤り。1.0を上回っているほど安全（下回ると純収益で返済を賄えず危険）
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利回りの分子を「純収益」でなく「総収入」に差し替える出題が最頻出。NOI利回りは純収益÷投資総額
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IRR・レバレッジの不等号を逆にする出題に注意。IRRは内部収益率＞期待収益率で有利、レバレッジは収益率＞借入金利で有効
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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