借換えは、より低金利の別ローンに乗り換えて総返済額を減らすこと。団信は、返済中に死亡等があると残債が完済される保険です。
- ・借換えで効果が出る目安は、金利差1%以上・ローン残高1,000万円以上・残存期間10年以上。
- ・借換えには、抵当権設定登記の登録免許税（債権額の0.4%）や事務手数料などの諸費用がかかります。
- ・フラット35は機構団信に任意で加入できます。団信の有無による金利の差は、団信の種類や時期によって異なります。
- ・団信の保険料（金利上乗せ分）は、生命保険料控除の対象外です。
住宅ローンの借換え・団体信用生命保険
3級からFP3級から出てくる用語です。2級・1級でも必要になります。
ここからFP2級で覚える範囲
借換えの効果が出る目安と諸費用2級からひらく ▼
住宅ローンの借換えは、返済中のローンをより金利の低い別のローンに乗り換えて総返済額を減らすことです。効果が大きくなる目安は次の3条件で、3条件はいずれも大きい（多い・長い）ほど有利です。
- ・金利差：1％以上
- ・ローン残高：1,000万円以上
- ・残存期間：10年以上
借換えでは新しいローンで旧ローンを一括返済し、抵当権を設定し直します。そのため抵当権設定登記の登録免許税（債権額の0.4％）や事務手数料などの諸費用が別途かかります。総返済額を比べるときは、この諸費用を必ず加えて計算します。
軽減額の計算のしかた（諸費用を含めて比較）2級からひらく ▼
借換えの効果額は「借り換えない場合の総返済額」と「借換え後の総返済額（諸費用込み）」の差で求めます。
計算例：毎月返済額が11万円・残り240回のローンを、毎月10万円・240回のローン（諸費用60万円）へ借り換えた場合。
- ・借り換えない場合：110,000円 × 240回 ＝ 26,400,000円
- ・借換え後：100,000円 × 240回 ＋ 諸費用600,000円 ＝ 24,600,000円
- ・軽減額：26,400,000 − 24,600,000 ＝ 1,800,000円
毎月返済額の差だけで比較せず、諸費用を借換え後の返済額に加えることが要点です。加え忘れると軽減額を過大に見積もってしまいます。
団体信用生命保険（団信）としくみ
団体信用生命保険（団信）は、返済期間中に債務者が死亡・高度障害となった場合に、保険金でローン残高が完済される保険です。
- ・フラット35では機構団信への加入を選べます。団信に加入する場合としない場合の金利の差は、団信の種類や時期によって異なるため、申込時点の商品概要で確認します。民間金融機関から借り換えた後でも加入できます。
- ・金利の上乗せ分は団信の費用に相当します。ただし一般の生命保険契約のように本人が保険料を支払う形ではないため、生命保険料控除は使えません。
⚠️ 試験のひっかけポイント
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「フラット35への借換えでは団信への加入が一切認められていない」は誤り。フラット35は機構団信に任意で加入可能（団信の有無による金利差は商品・時期によって異なる）
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借換えの軽減額を毎月返済額の差だけで比較したら誤り。登録免許税（債権額の0.4％）や事務手数料などの諸費用を借換え後の総返済額に加えて比べる
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「団信の保険料（金利上乗せ分）は生命保険料控除の対象になる」は誤り。生命保険料控除の対象外
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借換え効果の3条件を「金利差が小さいほど・残高が少ないほど有利」とすり替えたら誤り。金利差1％以上・残高1,000万円以上・残存期間10年以上は古くからの目安で、実際は諸費用を含めた総返済額で個別に比較する
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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