レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を併用することで、少ない自己資金でも大きな投資を行い、自己資金に対する収益率（利回り）を高める効果です。「てこ（レバー）」のように小さな力で大きなものを動かすイメージからこう呼ばれます。

レバレッジ効果が働くのは、投資収益率＞借入金の金利のときです。投資で得られる利回りが、借りたお金にかかる金利を上回っていれば、借入れを併用するほど自己資金に対する収益率が高まります。

逆に借入金利が投資収益率を上回ると、自己資金の収益率がかえって悪化する逆レバレッジとなります。また、借入比率を上げるほど効果は大きくなりますが、その分リスク（振れ幅）も大きくなります。

借入れの有無で自己資金に対する収益率がどう変わるかを比べます。

• ・借入れなし：自己資金1,000万円のみ・利回り4％ → 収益40万円（自己資金に対する収益率4％）
• ・借入れあり：自己資金1,000万円＋借入9,000万円（金利2％）で1億円を4％運用 → 収益400万円 − 利息180万円 ＝ 220万円（自己資金に対する収益率22％）

投資収益率4％が借入金利2％を上回っているため、借入れを併用したことで自己資金に対する収益率が4％→22％に上昇しています。ただし前提の利回りが想定どおり出るか（空室・経費）の見極めが重要です。

同じ物件でも、借入れを併用するかで自己資金に対する利回りが変わります。既出の数値例を表にして一目で比べます。

表：借入れの有無による自己資金利回りの比較（投資利回り4％の例）

投資利回り4％が借入金利2％を上回るため、借入れを併用したほうが自己資金利回りが4％→22％に高まります（順レバレッジ）。逆に借入金利が投資利回りを上回ると自己資金利回りが悪化し、逆レバレッジになります。

投資収益率と借入金利の大小関係で、効果が変わります。

• ・投資収益率 ＞ 借入金利：順レバレッジ（自己資金利回りが上昇）
• ・投資収益率 ＜ 借入金利：逆レバレッジ（自己資金利回りが悪化）