造作買取請求権

建物買取請求権と比べると、対象となる契約も排除特約の扱いも違います。

造作買取請求権は借地借家法33条、建物買取請求権は同法13条が根拠です。借地借家法には賃借人に不利な特約を無効とする規定が多くありますが、造作買取請求権はその対象外のため、特約で排除できます。

どんな終了場面でも使えるわけではない点が、試験で狙われます。

• ・行使できる：期間満了または解約申入れによって賃貸借が終了するとき
• ・行使できない：家賃滞納など賃借人の債務不履行で解除されたとき（判例）
• ・対象になる造作：賃貸人の同意を得て付加した造作、または賃貸人から買い受けた造作（畳・建具・エアコンなど）

買取価格は、賃貸借終了時の時価です。また、造作代金が支払われないことを理由に、建物自体の明渡しを拒むことはできないと解されています。造作の代金債権は建物に関して生じた債権ではない、という理屈です。

賃借人が建物に支出したお金を取り戻す手段は、造作買取請求権だけではありません。民法上の費用償還請求権と並べて整理します。

必要費だけは契約中でもすぐ請求できる点が、対比の軸です。造作買取請求権は特約で排除できますが、どの手段の話かを見極めてから特約の有効性を判断します。