不動産所得

不動産所得の総収入金額は、実際に受け取ったお金だけでなく「受け取ることが確定したお金」も含めて計上します（権利確定主義、現金主義ではありません）。

総収入金額に算入するかどうかは次のとおりです。

• ・賃料・礼金・更新料：する
• ・敷金・保証金のうち返還を要しない部分：する（返還不要が確定した時点）
• ・敷金・保証金のうち返還を要する部分：しない（預り金にすぎない）
• ・受け取りが確定した未収家賃：する（その年分に計上）

判定の軸は「大家の手元に最終的に残るか」です。返すお金は収入にせず、返さないお金（礼金・返還不要の権利金など）は収入に入れます。

借入金の返済額のうち、必要経費にできるのは利子部分のみで、元本部分は必要経費になりません。元本は建物という資産の取得対価であり、建物の費用化は減価償却費で行うためです。

必要経費に算入できるかどうかは次のとおりです。

• ・固定資産税・火災保険料・修繕費・減価償却費：○
• ・借入金の==利子==：○
• ・借入金の==元本==・所得税・住民税：✕

計算例：総収入金額600万円（家賃・返還不要の礼金）、固定資産税40万円、火災保険料10万円、減価償却費80万円、借入金の利子50万円、借入金の元金返済額100万円のとき——必要経費は

（利子50万円は土地取得分・建物取得分とも算入） 元金100万円は経費にならないので、不動産所得は

なお、経費算入の可否と損益通算の可否は別問題です。土地の取得に係る借入金の利子は、経費には算入できますが、不動産所得が赤字のときの損益通算の対象からは除外されます（黒字なら全額そのまま経費）。

アパート等の貸付けが事業的規模（独立家屋おおむね5棟以上、アパート等おおむね10室以上が目安）で行われていても、その所得は事業所得ではなく不動産所得のままです。規模で所得区分は変わりません。

事業的規模かどうかで変わるのは、所得区分ではなく特典の範囲です。

• ・所得区分：影響なし（常に不動産所得）
• ・損益通算：影響なし（規模を問わず可）
• ・青色申告特別控除==55万円・65万円==：事業的規模が必要（規模でなければ最高10万円）
• ・青色事業専従者給与：事業的規模なら必要経費に算入可

なお、不動産を売却した利益は不動産所得ではなく譲渡所得になります（こちらは所得区分が変わります）。