マンションには、自分の部屋（専有部分）と、その建物が建つ土地を使う権利（敷地利用権）があります。両者は原則としてバラバラに売ったりできません（規約に別段の定めがある場合を除く）。
部屋だけ、土地の権利だけを切り離して手放せてしまうと、権利関係が混乱します。部屋と土地の権利をセットで扱うことで、マンションの権利をわかりやすく安定させる仕組みです。
試験では、「規約で別段の定めができる」という例外の有無が問われます。
敷地利用権の分離処分禁止
2級からFP2級から出てくる用語です。3級では覚えなくて大丈夫です。
何を分離処分できないか（早見表）2級からひらく ▼
区分所有マンションでは、部屋（専有部分）と土地を使う権利・共用部分の持分をバラバラに処分できないのが原則です。何が分離できて何ができないかを表で押さえます。
表：専有部分と分離して処分できるか
試験のねらいは、敷地利用権については「規約で別段の定め」という例外がある点です。「例外は一切ない」とする記述や、「規約の定めがなくても自由に分離処分できる」とする記述は誤りになります。
なお、分離処分が禁止されるのは、敷地利用権が数人で共有する所有権などの場合です。土地と建物の権利者が1人だけの戸建てでは、この規制は問題になりません。
違反して処分した場合の効力2級からひらく ▼
分離処分の禁止に違反した処分（専有部分だけの売買など）は、効力が認められません。ただし、取引の相手方の保護とのバランスで例外があります。
- ・禁止に違反する処分は無効です
- ・しかし、その無効は善意の相手方（分離処分できないことを知らなかった人）には主張できません
- ・敷地権である旨の登記がされた後は、相手方が知らなくても無効を主張できます
登記簿を見れば分離処分できないと分かる状態になった後は、「知らなかった」という言い分が通らなくなる、という考え方です。
敷地権の登記との関係2級からひらく ▼
分離処分の禁止を登記の面から支えるのが敷地権の登記です。
登記された敷地利用権（所有権・地上権・賃借権）で専有部分と分離処分できないものを、不動産登記法では敷地権と呼びます。敷地権の登記がされると、権利の公示は次のように一体化します。
- ・建物（専有部分）の登記記録に敷地権の種類・割合が記載される
- ・以後、所有権移転や抵当権設定の登記は建物側だけで行い、その効力は敷地権にも及ぶ
- ・土地の登記記録には敷地権である旨の登記がされ、土地だけを対象とする処分の登記は原則できなくなる
「部屋を売れば土地の持分も一緒に動く」という実体のルールを、登記手続の上でも一体化して実現する仕組みです。
⚠️ 試験のひっかけポイント
- ・
「専有部分と敷地利用権は常に自由に分離して処分できる」は誤り。原則は分離処分の禁止で、規約に別段の定めがある場合にだけ分離処分ができる
- ・
「分離処分の禁止には例外がまったくない」は誤り。規約に別段の定めがあれば専有部分と敷地利用権を分離して処分できる
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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