不動産などが将来生み出すお金をもとに、その物件の今の価値を計算する方法です。将来もらえるお金は今すぐもらえるお金より価値が低いと考え、将来のお金を今の価値に割り引いて合計します。
「この物件は将来これだけ稼ぐから、今ならこのくらいの値打ち」と見積もるイメージです。投資判断や不動産の値づけで使われます。
DCF法
2級からFP2級から出てくる用語です。3級では覚えなくて大丈夫です。
ここからFP1級で覚える範囲
直接還元法とDCF法の違い1級のみひらく ▼
DCF法は収益還元法の一種です。収益還元法には対象不動産が将来生み出す純収益から価格を求める2つの手法があり、単年で見るか複数年で見るかが違います。
収益還元法の手法ごとの特徴は次のとおりです。
- ・直接還元法：単年（一期間）の純収益 ÷ 還元利回り
- ・DCF法：複数年（各年）の純収益と復帰価格（売却価格）を現在価値に割り戻して合計
DCF法（割引キャッシュフロー法）は、保有期間中の各年の純収益と、期間満了時の復帰価格（売却価格）を、それぞれ現在価値に割り引いて合計する手法です。
直接還元法の計算例
総収入1,200万円・諸経費300万円なら、純収益は
1,200万円−300万円＝900万円
還元利回りが4.5％なら、収益価格は
900万円 ÷ 4.5％ ＝ 2億円
分子は純収益で、利回りで割る（掛けない）のがポイントです。
割引率と現在価値の関係（NPV・IRR）1級のみひらく ▼
DCF法では、将来のキャッシュフローの現在価値は割引率が高いほど小さくなります（割引率と現在価値は反比例）。将来もらえるお金を強く割り引くほど、今の価値は目減りするからです。
DCF法を使った投資判断の指標が2つあります。
- ・NPV（正味現在価値）法…投資額に対して将来キャッシュフローの現在価値の合計が上回り、NPVがプラスであれば有利と判断する
- ・IRR（内部収益率）法…内部収益率が投資家の期待収益率（要求利回り）を上回っていれば有利と判断する
収益還元法の適用範囲1級のみひらく ▼
収益還元法は「その不動産が将来生み出す収益」から価格を求める鑑定評価の手法で、賃貸用不動産の評価に有効です。
対象不動産が賃貸用不動産ではなく自用の住宅であっても、賃貸を想定することにより適用できます。適用できないのは、文化財など市場性を有しない不動産です。
なお、純収益 ＝ 総収益 − 諸経費です。この式の形をそのまま覚えておくと、「純」を「総」にすり替えるひっかけに対応できます。
⚠️ 試験のひっかけポイント
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「DCF法では割引率が高いほど現在価値が大きくなる」は誤り。割引率と現在価値は反比例で、割引率が高いほど現在価値は小さくなる
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収益還元法・直接還元法で分子を「純収益」でなく「総収入」に差し替える出題が最頻出。分子は純収益（総収入−諸経費）
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「収益還元法は自用の住宅には適用できない」は誤り。賃貸を想定すれば適用できる（適用外は文化財など市場性のない不動産）
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NPV・IRRの判定方向のすり替えに注意。NPVはプラスで有利、IRRは期待収益率を上回れば有利
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直接還元法（単年）とDCF法（複数年＋復帰価格）を入れ替える出題に注意。復帰価格を割り引いて合計するのはDCF法
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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