相続税を計算するとき、土地（宅地）がいくらの価値かを見積もる作業です。同じ土地でも誰がどう使っているかで価値の出方が変わるので、いくつかの型に分けて考えます。
- ・自用地 … 自分で使っている土地。
- ・貸宅地 … 人に貸して、その上に人の建物が建っている土地。
- ・貸家建付地 … 自分の貸家（アパートなど）が建っている土地。
人に貸していると自由に使いにくいぶん、評価は下がっていくイメージです。
宅地の評価
3級からFP3級から出てくる用語です。2級・1級でも必要になります。
利用区分ごとの評価式
「貸しているのに自用地評価」になる2パターン
貸宅地として減額評価されるには、建物の所有を目的とする賃借権の設定と、通常の権利金・地代の収受が前提です。この前提を欠くと、貸していても自用地として評価されます。
- ・使用貸借（親子間の無償貸付など）… 借地権が発生しないため自用地評価。「子に無償で貸して子が家を建てた」パターンが最頻出のひっかけ。
- ・青空駐車場（建物のない月極駐車場）… 建物所有目的の賃借権がないため自用地評価。
計算例（貸宅地と貸家建付地）
貸宅地の例：自用地評価額4,800万円、借地権割合70％のとき
4,800万円 × （1 − 0.7） ＝ 4,800万円 × 0.3 ＝ 1,440万円
借地権評価は
4,800万円×0.7＝3,360万円
これと合計すると自用地評価額に戻り
1,440＋3,360＝4,800万円
となるので検算に使えます。
貸家建付地の例：自用地評価額7,000万円、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％のとき
控除する割合 ＝ 0.7 × 0.3 × 1.0 ＝ 0.21
7,000万円 × （1 − 0.21） ＝ 7,000万円 × 0.79 ＝ 5,530万円
⚠️ 試験のひっかけポイント
- ・
使用貸借（無償貸付）の土地を「貸宅地として評価」とするのは誤り。借地権が発生しないため自用地として評価する
- ・
構築物のない青空駐車場を貸宅地評価とするのは誤り。建物所有目的の賃借権がないため自用地評価
- ・
貸宅地を「自用地評価額×借地権割合」とするのは誤り。それは借地権（借りる側）の式で、貸宅地は「自用地評価額×（1−借地権割合）」
- ・
貸家建付地の計算で貸宅地の式（1−借地権割合）を使うのは誤り。貸家建付地は借地権割合×借家権割合×賃貸割合の3つを掛けてから1から引く
- ・
宅地を「登記上の1筆ごとに評価」とするのは誤り。利用の単位となっている1画地ごとに評価する（登記上2筆でも一体利用なら1画地）
内容の確認情報
主な一次資料・確認先
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